扣物限電不維修 物業“刁難”欠費業主屢遭敗訴

　　如今物業糾紛頻發，物業公司常就業主拖欠物業費、照明費、車位費、衛生費、電梯費及物業公司代收代繳的水電費、供暖費等起訴欠費業主。據海淀法院禹霖華法官介紹，這類案件在山后法庭全部物業糾紛中占絕大多數，每年少則幾十件，多則上百件。但總有些物業公司及物業工作人員在法律途徑之外“另辟蹊徑”，限電、限水、停暖或強行扣留業主物品等，妄圖通過“刁難”業主實現“維權”，結果反而因違反法律或合同義務而承擔法律責任。

　　案例1

　　不開出門條強扣業主書柜

　　劉先生是北京一商住房公寓的業主，由于經營古木家具，就在房間里存放了一套古木書柜。這天，他將古木書柜搬到樓門口，準備給客戶送過去，卻被保安和樓口物業人員攔住了，要求他去物業辦公室開出門條。

　　劉先生只好去物業辦公室申請開出門條。但物業表示劉先生拖欠了物業費，讓他先交費再開條。可是劉先生聲稱，自己是因為對物業費的收費標準存在異議才拖欠了物業費，他不同意現在交費。結果，物業公司拒不給他開條，雙方開始僵持。

　　無奈，劉先生只好把古木書柜又搬回家，之后跑了幾天協調此事。他還拿著書柜買賣合同給物業人員看，“這古木書柜是我客戶訂的，我們簽了合同，上面列明了交貨日期和違約金，馬上就過交貨期限了。”可是物業公司不予理會，于是劉先生錯過了交貨期。

　　劉先生氣憤不過，打算強行將古木書柜抬出樓，但被物業公司截在了樓門口。之后，物業公司將書柜扣留，搬到物業的房間進行保管，一直沒有返還。

　　因未按期交貨，劉先生向客戶支付了6000元違約金。之后，他將物業公司告上法庭，要求返還書柜并賠償損失。物業公司則稱是因業主沒交物業費，他們才不返還書柜的，就是跟業主置氣。

　　法院審理后認為，業主拖欠物業費并不構成物業公司扣留業主物品的合法理由，物業公司的行為不僅侵犯了業主的物權，還給業主造成了違約損失，故最后判令物業公司返還書柜并賠償損失6000元。

　　法官評析

　　扣押物品侵犯業主物權

　　海淀法院山后法庭法官禹霖華說，物業公司扣押業主物品，一方面是為了給業主施壓、催促業主交費，另一方面也是與業主“斗氣”，也不乏有“殺一儆百”心理的。但此案中，物業公司的扣押行為違法，因該行為無法律上的依據，雙方也沒有相應的約定，同時這不符合《民法通則》第八十九條關于留置的規定，另外還產生了侵犯業主對被扣物品的占有、使用、收益、處分的后果。

　　案例2

　　對欠費業主一次只賣五度電

　　王先生在北京一座大廈購買了一套商住房，購房時開發商承諾是公寓式酒店用房，但他購房后發現有差異，而且物業公司向他收取物業費的標準比其他業主高，由此雙方產生爭議。因未能協商解決，王先生從2014年起開始拒交物業費。

　　就該房的供電問題，王先生與物業公司簽訂有代收代繳合同，委托物業公司代收代繳電費并持卡在物業公司處購電。由于他拖欠物業費，物業公司從前年起限制王先生及其承租人購電，起初每日只售電一次、后逐漸放開到每日可多次購電，但每次都只賣5度電。

　　“先后有3位承租人提前跟我解約，理由都是物業公司限制購電導致無法正常運營。”王先生稱自己曾找到人民調解委員會解決，但調解未果。今年王先生訴至法院，要求物業公司恢復正常售電并賠償限電導致的房屋空置損失、誤工損失等。

　　庭審中，物業公司否認限電事實，并稱在訴訟期間已恢復正常售電。但法院經過審理，最后認定物業公司存在違法限電行為，判令物業公司就此向王先生賠償由此導致的房屋空置損失，同時駁回王先生的其他訴訟請求。

　　法官評析

　　違法限電侵犯業主用電權

　　禹霖華法官認為，在由物業公司代收代繳水電費、供暖費、有線電視費等專項服務費的情況下，物業公司雖非專項服務的提供者，但對相應的專項服務具有一定“操作權”，如此案中物業公司對業主的“售電”。就此，《北京市物業管理辦法》第33條規定，物業服務企業接受委托代收水、電等費用的，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。而此案物業公司限制業主購電，正是法律規范中明令禁止的行為。

　　案例3

　　漏水拒不修繕也不抵扣物業費

　　張女士家住頂層，自前年入住后，每逢雨雪，室內都會漏水和洇濕。她多次向物業公司報修，“物業人員幾次到樓頂查看，但稱小區內樓頂漏水情況較多，無暇顧及，要我自行修理，并承諾修理費可從物業費中抵扣。我就花3000元對樓頂進行防水處理，之后找物業公司解決費用問題，卻無人理睬。”

　　一氣之下，張女士未繳納2016年的物業費，而物業公司也不再理會張女士的其他報修請求。之后，物業公司起訴要求張女士按照物業服務合同約定，支付拖欠的物業費并付滯納金。

　　由于張女士未舉證證明物業公司承諾修理費可從物業費中抵扣一事，法院遂未采信，判令張女士足額支付物業費。但物業公司未按照物業服務合同約定維修物業公共部位，有違其合同義務，法院判令物業公司改進，同時駁回物業公司主張的滯納金。

　　法官評析

　　拒不維修公共部位違反約定

　　因物業服務指向的是全體業主共用共有的小區設施的維修、養護、管理，而非每一位業主私有的建筑物部分，所以物業服務法律關系的一方是物業公司、另一方是全體業主而非單個業主，單個業主不能以拒交物業服務費的方式對抗物業公司，否則會影響小區物業服務的正常運轉，進而侵犯全體業主的相應利益。

　　不過，這并不意味著物業公司就其上述違約行為不承擔法律后果。若有證據表明物業公司違約行為對小區業主的生活造成實質性影響、無法通過補救措施消除、導致業主無法享受到與收費相應的服務，法院有權酌減物業費。即使未達到酌減的程度，在物業公司確系違約時，該情形會構成業主不交納物業費的合理抗辯理由，導致物業公司就業主欠費主張的違約金或滯納金得不到支持。

　　業委會有權代表業主與不滿意的物業公司解除合同。另外，若物業公司自行與個別業主或全體業主約定以某些費用抵扣物業費，只要該約定不違反法律法規的強制性規定、未侵犯他方的合法權利，就是合法有效的。

　　法官提醒

　　物業和業主都應當依法維權

　　禹霖華法官認為，物業公司和業主都應當依法維權。

　　物業公司可起訴欠費業主，依法主張業主拖欠的費用和其應承擔的違約責任；還可向相關行政部門及時反映個別業主私搭亂建行為，并敦促行政執法的落實；在業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約、實施妨害物業服務與管理的行為時，物業企業可起訴要求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應的民事責任。

　　如果物業公司不通過合法途徑維權，則要承擔相應的法律責任。對于物業強行扣留業主物品的，其責任形式為返還物品并賠償業主的損失。如上述案件中賠償業主遭受的違約損失，再如扣留物品造成物品損壞，則要賠償業主物品損失。

　　而物業對業主違法采取限水、限電、停暖等措施的，應停止侵害行為，造成損失的也需賠償，比如業主采取替代性措施發生的費用，如自行用空調供暖產生的電費，另行購水產生的水費，還有因為無水無電無暖導致的房屋收益方面的損失。

　　業主也應依法維權，不惡意拖欠物業費用。如果想要掌握決定和選擇物業服務企業的權利，可在小區入住率達到法定要求后向相關部門申請，在相關部門指導參與下成立業委會。對于業主個人來說，起訴要告對了人：房屋質量問題應根據房屋買賣關系起訴開發商；物業公司限購電、違法扣留業主物品，可起訴物業公司，對物品被盜、人身傷害等違反治安管理、刑事法律的行為，通過公安機關解決，通過民事侵權訴訟維權。業主還應以恰當方式及時、完整地留存證據。

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