居民樓建養老院遭反對涉嫌違法被叫停 建設方委屈

　　現場已被相關部門貼上封條

　　現場可見不少石塊等裝修材料

　　“以后也不建了，心寒了。”廣州市頤和地產集團下屬公司負責人說。

　　頤和山莊是廣州知名的高檔小區，近日，小區居民樓下欲建養老院的事鬧得沸沸揚揚，業主投訴至羊城晚報表示：“小區會所被開發商改建為養老院，而其樓上就是眾多居民住宅，事情從未征集住戶意見。”據稱，此前該小區內已有不少公共空間遭“侵占擠壓”。

　　記者了解到，建養老院項目因涉嫌違反相關規定，已被廣州市城市管理綜合執法局白云區分局責令停工。建設方廣州市頤和家園投資管理有限公司相關負責人也表示，日后該址不會建養老項目。

　　在政府推進社區養老的背景下，養老院建設正一步步向社區需求端靠近。而居民樓里建養老院的尺度、養老院和居民住宅距離該如何把握，這給廣東的民政、規劃等部門以及社區居民出了一道考題。

　　改建未征求過業主意見

　　“這完全超越了我們底線！”因頤和山莊要將小區會所改建成養老院，小區業主意見很大。

　　頤和山莊是上世紀90年代末期投入使用的樓盤，約有1400戶居民。小區業主代表告訴羊城晚報記者，2016年11月初，有業主發現小區正門會所正在施工，門口未張貼任何公告，業主們均不知住宅樓下的會所在搞什么建設。

　　“有業主在群里發布建養老院消息后，業主們一下子炸鍋了。”小區業主劉樂（化名）說。業主進一步了解到，現場的施工圖紙寫著“廣州頤和山莊涵虛閣頤養公寓施工圖”，涉及養老床位200余張。

　　“1999年我們買樓時，這里標注的是會所，后來做過酒樓，結業半年多，現在被改成了養老院，我們業主事先毫不知情。雖是養老設施，我們這些十幾年的老住戶都不同意，與我們的住宅零距離，不合適。”業主代表江阿姨指著現場的幾十位老人家告訴記者，業主們發現問題時，建設方已經將會所內部進行了改建，并移入了桌椅、床鋪、輪椅、醫療器具等設施，以及穿著病號服的“人偶”。

　　“最關鍵的是，多數情況下，老人不能自理才去養老院。而我們樓上就是居民的住宅，養老院和居民住宅混雜在一個樓里，潛在的病菌和醫療垃圾對居民，尤其小孩、老人的健康造成威脅，養老院老人離世，也會對小區居民帶來心理上揮之不去的陰影。”業主代表劉樂說。

　　“違建是其次，我們的訴求是，會所不能改成養老院，而不是讓他整改補辦手續繼續建。”11月23日上午，頤和山莊業主代表來到廣州市國土資源和規劃委員會信訪大廳反映情況，并提請規劃部門不要審批該項目的規劃許可。

　　業主們還反映，近年來該小區的公共活動空間多被侵占，包括小區籃球場、足球場、保齡球館、書吧等公共空間，相繼被開發商改為經營性質的場所。

　　負責人稱并非共有物業

　　11月22日，羊城晚報記者在頤和山莊現場了解到，業主們所指的改建為養老院的會所位于正門小廣場處，呈半圓形分布，一層、二層為會所，三層以上是居民住宅。在會所一層的玻璃門處，白云區永平街綜治委和白云區公安分局張貼了多個封條，落款日期為11月21日。

　　廣州市城管局綜合執法部門也查處了該養老項目，在項目大門張貼了責令整改通知書，稱其未取得合法手續，違反了相關城市管理規定。

　　在掛著“廣州頤和酒店物業管理有限公司”牌子的頤和山莊物業管理處，負責人李先生告訴羊城晚報記者，由于物管處沒有規劃圖紙，不能查詢上述地塊最初的規劃性質，因此無法證實是公共空間違法改變規劃性質。李先生還表示，產權人（指改建養老院的會所）在改建時并未提供任何報批手續，物業前往制止，但產權人不配合，拒不出示。

　　至于誰是會所產權人，養老院建在居民樓下為何物業不管，物業負責人則語焉不詳。

　　11月23日，廣州市國規委接訪部門接待了頤和山莊的業主代表，國規委接訪負責人表示，建設養老機構，根據有關規定，建設方須取得民政部門的許可后才能到規劃部門報批，“根據《物權法》，民政部門審批時，需要征得至少半數以上業主的同意。”

　　至于業主們反映的公共空間被改變用途的問題，需查清規劃后方能定性。

　　11月22日下午，記者聯系上了廣州市頤和家園投資管理有限公司項目負責人伍先生。伍先生電話中稱此項目為“社區養老項目”并非養老院。目前該項目已暫停，但是否會重新啟動還要公司決定。時隔一日，23日下午，記者再次致電伍先生，伍先生稱正在街道開協調會，并明確告訴記者，會所日后都不會再改造為養老項目。

　　不過，伍先生表示，小區會所屬于商業性質，產權人是集團公司，即廣州市頤和地產集團有限公司，并非業主共有的物業。

　　說法

　　如何避免公共空間被挪用？

　　買樓前要清楚規劃

　　公共空間不征求業主同意改變用途是否涉嫌違法？對此，公益律師廖建勛接受羊城晚報記者采訪時表示，首先要核實“公共空間”是否是真正的公共空間，這就要看小區的規劃文件如何定性。“如果公共空間規劃性質是公共用地，產權屬于小區業主共同所有，開發商或物管公司將其改變用途，均屬于侵權行為，應承擔相應法律責任。如果是開發商為了銷售房屋，將自有產權物業作為公共用途對外宣傳以利于房屋銷售，開發商同樣不能擅自改變用途，如改變需承擔違約責任。小區業主一方面可以向行政部門提起投訴，一方面可要求開發商承擔違約責任。”

　　記者了解到，開發商、物業、業主之間就小區非住宅物業部分公共空間的使用糾紛不斷，羊城晚報及手機客戶端“羊城派”近期已經收到多起相關的投訴，包括停車場、會所、球場等“公共空間”到底誰是權益人，如何使用誰說了算等，存在較大爭議。

　　對此，廖建勛提醒，公眾在購買樓盤前，一定要了解清楚樓盤規劃，按照要求，售樓現場必須對小區規劃進行公示，如對售樓部公示的規劃存在疑問，可通過“依申請公開”等方法到規劃部門查詢，以防開發商隱瞞規劃而引發糾紛。

　　探討

　　如何建社區養老設施不擾民？

　　民政部門會嚴格把關

　　中國人口老齡化已不是新話題，社區養老是各級政府大力推進的工作，然而，社區養老設施一步步向需求終端靠近的同時，如何把握這個尺度，成為城市管理者和社區居民面臨的一個考題。

　　廣州市民政局相關處室負責人向羊城晚報記者表示，建設方建設社區養老設施前，需要向區民政部門出具一份詳細的風險評估報告，報告中除了改建用地的基本信息、改建計劃以及可能風險以外，還需附上一份有業主簽名的同意書。根據相關文件，同意業主需占比2/3。“民政部門會根據風險評估報告，進行仔細調查，這一點民眾大可放心，如果民眾對社區改建養老場所反對聲大，民政部門一定會尊重各方意見。”

　　“只要是符合條件、民眾沒有意見的改建，政府都是歡迎的。”該負責人說，廣州在鼓勵閑置用地改建成養老場所方面已經算是全國范圍內的先行者，目前已陸續有不少閑置用地改建養老設施的申請。

　　“在審批時，民政部門主要考慮改建的養老場所是否符合目前社會的需求，以及項目所在區域是否已有同類型的養老設施。”該負責人介紹，目前失能老人護理院以及居家養老服務場所需求較大。同時，廣州市民政局也呼吁，市民應該更加理性看待自家附近或自己單位“樓上樓下”有養老場所的問題。“不是說養老場所就是‘臟亂差’或有安全隱患，養老場所能建設，之前肯定已通過了環境評估、消防驗收的，希望居民能夠打破對養老場所的刻板印象，讓養老成為日常生活的一部分。”

　　文/羊城晚報記者

　　孫婷婷 化麥子 梁懌韜

　　圖/羊城晚報記者 陳秋明

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