恒大分拆上市控股深深房 承諾未來三年盈利888億

　　作為恒大地產分拆回歸A股的另一主角，深深房A(000029)10月9日晚間公告，公司以發行A股股份及支付現金的方式購買恒大地產100%股權，交易完成后，恒大系凱隆置業將成為深深房的控股股東。

　　深投控系深深房現任控股股東，持有其63.55%股份；恒大地產系凱隆置業全資子公司，兩者均隸屬中國恒大（03333.HK）旗下。

　　各方同時約定，在正式協議簽署前，恒大地產可引入總額約300億元的戰略投資者。而根據目前的土地儲備和開發情況，恒大地產未來3年（2017~2019年）預期合約銷售額分別約為4500億元、5000億元、5500億元，對應的扣非凈利潤分別約為243億元、308億元、337億元。凱隆置業因此作出業績承諾，恒大地產未來3年的累計凈利潤約為888億元。

　　超高的業績承諾可以看出恒大對于未來業績的自信。根據中國恒大的公告，中國恒大今年上半年合約銷售額為1417.8億元，同比增長62.8%。若按照上半年業績推算，恒大明年實現4500億元銷售的目標難以實現，但對比前8個月的銷售業績就可以看出信心來自哪里。今年前8個月，中國恒大合約銷售額2330.6億元，同比增長98.3%。也就是說7、8兩個月時間，恒大銷售近千億，接下來的“金九銀十”自然更有信心，年底或許還可期待“翹尾”行情。

　　但是，就在恒大宣布和深深房合作的同時，國內多個一二線城市在國慶假期期間發布房地產調控政策。而恒大在今年上半年新獲取的80個項目中，一線城市投資額占比10.1%，二線城市投資額占比63.8%，此外新獲取的三線城市則位于惠州、岳陽、許昌等城市中心區域。

　　政策主要影響的便是恒大重點布局的一二線城市，已有媒體報道，鄭州、杭州等地樓市成交量急劇萎縮，賣方市場變為買方市場。全國調控一盤棋，突如其來的政策變化會對恒大未來業績有何影響仍未可知。

　　恒大地產回A采用分拆的方式，資產注入完成后，凱隆置業將成為深深房大股東，凱隆置業的股東則不發生變化，仍是港股中國恒大。

　　這種資本運作模式，類似雙匯發展和萬洲國際，但范圍和上市先后順序有所不同，雙匯發展在A股率先上市，主要是雙匯集團在境內資產，之后雙匯集團又將收購的海外資產和境內資產打包，通過VIE結構到香港上市融資一次，目的是償還海外收購之貸款。

　　中國恒大目前市值700多億港元，僅相當于萬科的五分之一。如果中國恒大回歸A股成功，3年880億元的業績承諾，將對估值貢獻良多，以10倍估值計算，將可評估為2200億元，遠超目前市值。（記者于德江）

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