房企拿地爭奪激烈 一線城市地價漲速超過房價

　　成交回暖，帶出了土地市場的火熱?！俺山粯前鍍r與周邊市場的產品成交價格相比，已經到達了一個新高度?！碧┖碳瘓F華東區域投資總監王顯巍認為，上海土地市場進入了火熱的階段。

　　中原地產數據顯示，4月份上海土地價格溢價61.69%，而今年前三月平均溢價不到10%。如大名城以總價50.76億元摘下唐鎮2幅宅地，平均溢價率68%；碧桂園6.0755億元奪得嘉定徐行鎮6.3萬方純宅地，溢價率62%。土地溢價率大漲，直接推高了樓面價。

　　據德佑鏈家研究部監控數據顯示，五一小長假（2015年5月1日-5月3日）上海商品住宅成交7.20萬平方米，同比上漲181.31%；此前的4月份，上海商品住宅成交124.2萬平方米，超過去年四季度月度平均值，并創下自2010年以來的4月同期新高。

　　成交增長，給房企增加了拿地的信心。今年3月20日，華潤置地和華發集團聯合體以70.52億元競得閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03地塊。據測算，該地塊樓面價為34871元/平方米，但將無償配建的幼兒園、社區服務設施、保障房等進行測算，可售住宅部分樓面價已超過5萬元／平方米。

　　普通宅地由于供求矛盾巨大，房企爭奪激烈，地價上漲速度明顯快于房價，在京滬土地拍賣市場尤其常見。

　　克而瑞研究中心一份研報顯示，春節過后，一、二線城市土地成交總值大幅增長。其中，一線城市經營性用地成交金額203億元，環比上升22%；二線城市成交金額256億元，環比增加33%；三四線城市則同環比雙雙回落，分別下跌了10%和32%。

　　踴躍搶地的，除了全國品牌房企，區域房企也不甘示弱。例如四川當地的藍潤地產，今年拿下的春熙路地塊，雖是零溢價成交，但創下了成都自2007年以來的單價地王。此外，該公司還獲得了青羊區二環西嶺路和人民南路兩宗商業地塊。其中人民南路地塊溢價率高達176%，成交樓板價達15600元/平方米。

　　上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示，在市場已經回暖的背景下，供應稀缺的宅地，地價進一步上漲勢不可擋。德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟稱，樓市回升，地主政府有動力增加土地的供應數量，房企也容易高溢價拿地，5月份土地出讓金很可能水漲船高。此外，上海一些土地儲備不足的房企也會加快土地儲備量，以保證企業后續的開發和銷售。

　　值得關注的是，克而瑞最新發布的《A股房企財務指標TOP20榜單》顯示，因為房價下行調整、綜合成本上揚，2014年A股135家房企（注）毛利率和凈利率同比分別下滑了1.03個百分點和1.57個百分點。入圍凈利率TOP20榜單的，基本都是多元化經營的中小房企。

　　出于分攤房企開發成本與業績壓力，房企不得不繼續增持土地，但拿地模式正在轉變。

　　一個主流的方式是，房企聯合體拿地增加。這在寸土寸金的北京尤為明顯，例如今年1月，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元的總價摘得北京豐臺區地塊；龍湖首開聯合體拿下朝陽區地塊。3月份上海閘北區市北高新技術服務園區土地出讓，實際競拍的僅有2家，均是央企+國企組合。4月1日，中國電建地產與深圳兩家企業組成的聯合體以20.12億元摘得上海松江區新橋鎮陳春路一號A-1宅地，樓板價17227元/平方米，溢價72%。

　　由于一線城市地價偏高，大體量地塊的開發建設對開發企業綜合實力要求較高，聯合拿地漸漸成為趨勢，不僅僅是在資金上的聯合，也是房企商業運營能力之間的優勢互補。

　　綠地模式有所不同。綠地常與資產公司合作拿地，或者在一個區域深耕，連續拿地。5月6日上午，綠地集團以2.3056億元底價取得奉賢區海灣鎮16-01區域地塊，樓面價僅2982元/平方米。這種郊區商業地塊一般房企不太感興趣，故地價較低。目前綠地已經在奉賢開發10個項目。

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