煤老板集中拋樓疑因資金鏈斷裂 撤出資金或超百億

　　最近，北京北三環內一個名為“和平里八號”的樓盤99套房源遭業主拋售?！度A夏時報》記者調查發現，這個項目由山西一位煤老板2006年一次性購買，此番重新裝修后集中拋售主要是出于對資金的需求。

　　“和溫州商人不同，山西等地煤老板的購房習慣就是整層、整棟購買之后囤在那里，并不輕易出售套現。”高和投資董事長蘇鑫告訴記者，除非是他們自身遇到資金周轉問題，或者房地產保值增值的功能明顯減弱。

　　如今，煤老板們似乎“腹背受敵”，在資金鏈斷裂且樓市進入下行通道的雙重壓力下，從樓市撤離部分資金以緩解自身壓力成為他們的重要選擇。

　　“據我們粗略測算，為緩解資金困境，山西煤老板從北京等地房地產市場撤出的資金或超過百億元。”北京大學中國經濟研究中心一位研究人員對記者表示。

　　拋售現象增加

　　“您如果能及時交付首付款或全部購房款，每平方米可優惠2000元，如果交付5萬元定金，還將優惠3000元/平方米，不過這筆定金我們是不退的?！?月17日，當記者以購房人身份來到這一項目時，代理銷售人員劉先生熱情地向記者介紹到。

　　以劉先生介紹的一套建筑面積為75.83平方米的房源為例，其售價為5.5563萬元/平方米，兩項優惠都算進去，稅前售價為5.06萬元/平方米，總價約383萬元，看上去確實比周邊動輒400多萬元的房源要便宜一些。

　　“這批房源由于獲得房本時間不滿5年，所以要繳1%的契稅、5.6%的營業稅和20%的個稅，總稅價40多萬元，但是通過享受上面的優惠，這筆稅款相當于免除了?！眲⑾壬忉屨f。

　　“和平里八號的老板3年前就曾經委托我們幫他銷售這批房產，當時我們已經幫他簽了三十多套，但是這家老板突然就違約不賣了?！卞\鴻閣附近一家中介門店的客戶經理李碩向記者透露，違約的原因他并不清楚，“這個老板只說是資金問題”。

　　據李碩分析，這一項目此番重新裝修后集中拋售的主要原因，仍是業主出于對資金的需求。

　　公開資料顯示，“和平里八號”正在銷售的99套房源原為錦鴻閣小區的一部分。錦鴻閣小區一共兩棟，A棟為毛坯，曾被某中央單位以均價約8000元/平方米團購；B棟為精裝修，均價約1萬元/平方米，2006年B棟99套住宅和多套商鋪被山西一位煤老板楊三俊以兒子和親戚的名義買下，總價約1.3億元。

　　據記者了解，目前該項目重新整修后戶型為62平方米的一居和76-110平方米的兩居，劉先生告訴記者，目前這一項目的稅后成交均價達到5.8萬元/平方米。按照這一價格，這一項目僅住宅部分，業主就可套現超過6億元。

　　“這類拋售行為，大多數還是業主個人對投資預期的判斷，”對于山西煤老板拋售近百套房，中原地產市場研究部總監張大偉表示，“相對于當初買入的價格，每套房產都已漲了將近5倍，從投資的角度已經達到市場預期?！?/p>

　　不過，業內人士也分析，在目前樓市成交低迷，二手房價格已經開始下調的時期，這樣的高價樓盤接盤者并不多。

　　盡管銷售人員告訴記者，目前這一項目已經售出二三十套，但附近中介一位工作人員卻對記者表示，“和平里八號”并沒有房源成交，并表示稅后成交價也在該區域的高位，并不好賣。

　　實際上，除“和平里八號”之外，北京其他有山西等地煤老板大量購房的項目也傳出拋售消息。

　　“從我們在現代城等SOHO項目附近門店掌握的情況來看，今年3月以后，掛牌量確實有所增加，其中投資類業主出售較多?！眰I我愛我家副總裁胡景暉對記者表示。

　　“山西、陜西等此前在北京購買了很多物業的能源行業商人，近期確實有集中出售手中房產的現象，”中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，“這一方面是因為樓市進入下行通道，房地產的增值保值能力已經減弱；另一方面近期煤炭、能源行業遭遇危機，在煤價持續低迷、資金鏈斷裂的壓力下，三分之二的山西民營煤企都已風光不再，資金承壓。”

　　打破“囤房”習慣

　　值得注意的是，在北京，類似楊三俊這樣大量購置房產的煤老板并不少見。由于煤老板資金實力雄厚，歷來是開發商重點爭奪的目標客戶。

　　“在北京，山西、陜西等地的煤老板偏好購買高端住宅、別墅以及商業不動產。而且一旦看上某一個項目，就會對這一開發商開發的其他項目也產生偏愛，經常整層、整棟購買。”蘇鑫告訴記者。

　　蘇鑫分析，山西煤老板一直有在北京“囤房”的習慣，很多人只買不賣。對于他們而言，商鋪屬于安全性資本，可以保值增值，大多數用于長期持有，享受租金和資產升值，只要收益超過銀行利率，他們都可以接受。

　　這其中最明顯的例子就是SOHO中國董事長潘石屹[微博]旗下的項目。據媒體調查，自SOHO中國成立以來，其大部分的投資客戶都來源于河北、陜西、山西、內蒙古等區域的能源商人和其他財富群體。在其一些項目中，山西和陜西的客戶比例甚至高達80%。

　　潘石屹也曾公開坦承，SOHO客戶中的一半來自山西。曾被媒體曝出在北京有41套房的“房姐”龔愛愛在北京的大部分房產來自于潘石屹的三里屯SOHO，數量高達近萬平方米。

　　“雖然這類企業主一般情況下不隨便賣出自己在北京投資的房產，不過，一旦資金鏈發生斷裂危機，那么拋售房產套現無疑是個快速緩解資金壓力的渠道?！碧K鑫解釋說，一年前陜西神木和內蒙古、鄂爾多斯相繼遭遇煤企崩盤危機，當時兩地在北京擁有多套房產的煤老板就曾集中出售手中房產套現。

　　“不過，近幾年隨著樓市調控趨緊，以及山西商人對投資的謹慎，山西煤老板在房地產領域的投資是逐年下降的。”蘇鑫告訴記者。

　　他表示，在前兩年煤炭行業整合的過程中，銀行貸款存量并沒有發生明顯的波動，這說明當地資金大部分還是在省內周轉，并未一下子流進流出。而近兩年來，北京樓市來自山西的投資客戶，不僅未增加，反而有下降的趨勢。

　　“煤炭資源整合之后，民營煤企失去了獲得暴利的渠道，因此對現有資金的投資也趨向謹慎，即使是投資其感覺最為安全的房地產，也不再像以前那樣，豪爽地一擲千金。”北京晉商聯盟一位劉姓會長對記者表示。

　　“對于大部分資金實力比較雄厚的晉商來說，過往在房地產的投資已經進行了兩輪，這方面的資產配置已經接近飽和，不需要進行更多的投資，買房的動力逐漸減弱。而近年來，并購、整合使資本更加集中，新涌現出來的有錢人比較少，這就造成了投向房地產行業的山西資本逐漸下滑。”對民間資本頗有研究的莊凌顧問董事總經理張映光表示。

　　他表示，撤出山西煤炭行業的晉商們，會將資金投入到可以直接產生現金流的行業。有開礦的，有做酒店的，但是大多數都是采取資本投入的方式。因為煤炭行業屬于粗放型的產業，這導致企業的軟性實力比較薄弱，因此更多的是采用資金投入的方式。

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