樓市調控細則玩"精簡" "20%個稅"槍聲未響

　　樓市調控細則玩“精簡”????多數城市未提20%個稅

　　就在各地“掐點”公布樓市調控細則的第二天，A股地產股逆勢上漲1.32%。市場對此輪樓市調控的態度由此可見一斑。嚴厲的“國五條”細則為何未能打擊地產板塊？近日集中發布的各地樓市細則或能說明此問題。記者細研這些“精簡”的細則發現：多數城市未提個稅方案；二線城市房價漲幅空間或近10%。另外，各地趕在大限最后一天公布細則，側面說明了地方阻力之大。

　　2月26日，國務院辦公廳下發《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，要求各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標，并于一季度向社會公布。又因為“國五條”細則中明確提出嚴格征收房地產交易環節的20%個人所得稅，以及可適時提高二套房貸款門檻等，市場對地方政府一并公布上述原則的操作方案寄予厚望。

　　細則出臺 杭州等地逾期一天公布

　　然而，在2月底至3月29日，沒有一個地方政府出臺相關細則。直到3月30日，北京、上海、重慶率先行動，公布了房價調控目標及相關細則。第二天，即一季度最后一天，深圳、廣州、天津、大連、濟南、貴陽、合肥、廈門、南寧、南京、武漢、昆明、石家莊、青島、鄭州和成都等16個城市陸續公布細則。其中，南京細則以140余字的最少字數被市場稱為最簡潔范本。

　　4月1日，杭州、哈爾濱、海口等地逾期一天出臺細則。杭州住房保障和房產管理局網站頭條發布《2013年度我市新建商品住房價格控制目標》，正文僅64個字，再次刷新最少字數紀錄。內容為：經市政府同意，2013年度我市新建商品住房價格控制目標為：全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。

　　實際上，杭州這一表述代表了除京滬兩地外，絕大多數地方政府的房價調控目標。“和2011年那輪房價調控目標不同，這次表述是扣除了CPI上漲因素，所以加了個‘實際’增幅字樣?！币拙又袊治鰩熝ㄐ劢榻B說。

　　盡管口徑有所收緊，但根據國家統計局數據，2012年城鎮居民人均可支配收入名義同比增長12.6%，扣除價格因素實際增長9.6%。也就是說，如果各地今年房價漲幅參考這一指標，意味著房價年度增長接近10%。

　　對此，華中地區某大型房地產企業高層認為，這次調控主要針對一線城市和房價上漲過快城市。對于房地產尚屬存貨消化期的二三線城市，中央是支持其發展的。“我們這里目前房價5000元左右，供給非常充足。房價上漲10%應該是合理發展。”

　　細看國務院通知精神，也確有類似表述。《通知》稱，“對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場穩定。”基于這一原則，?？诘瘸鞘杏馄诠純r格調控目標，以及杭州等地以64字之文簡要回應中央調控，或許也在允許范圍之內。

　　根據國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數，2月份，杭州新建商品住宅價格仍同比跌5.5%，?？诘?.1%，青島跌1%，溫州跌10.7%。

　　不過，值得注意的是，一些房價本就上漲明顯的城市，也一并將房價控制口徑定位為“不高于城鎮居民人均可支配收入的實際增幅”，就顯得有些牽強。

　　根據國家統計局數據，2月，廣州、深圳、南京、福州、廈門5個城市的新建商品住宅同比漲幅分別為8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均高于上海4.1%的同比增幅。但從5個城市公布的房價調控目標來看，除福州未有公開可查文件外，其余4個城市均以“低于城市居民人均可支配收入實際增幅”來界定。若按去年江蘇人均可支配收入12.7%的增幅標準來看，南京今年房價漲幅仍可能達到10%左右。

　　京滬樣本 行政性限價或成殺手锏

　　相比之下，北京上海兩地細則確有明顯不同于其他地方的嚴格之處。在房價調控目標上，北京的表述是“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理?！鄙虾５谋硎鍪恰氨３址績r基本穩定”。

　　“‘基本穩定’一詞是北京等地方政府在細則調研階段提出的說法，那時候住建部等中央部門對這種表述是不認可的，希望地方提出更明確的數字化說法。但從結果來看，地方的態度被采納了?！币晃唤咏本┓课葜鞴懿块T人士稱。

　　除了基本穩定外，北京的一大亮點是把限價擴展到自住和改善型商品房。知情人士透露，北京官方態度是，在強大的行政力量下，今年剛需房的房價一定會降。在此前提下，盡管高檔房還會有一些漲幅，但平均下來，可保北京房價全年平穩。而這種做法，旨在為全國提供示范效應。在房價出現反彈的時候，各地政府可效仿北京，以行政限價方式強行平抑價格。

　　類似的表述在上海細則也可見端倪。根據上海細則，“對預銷售方案報價過高且不接受房屋管理部門管理指導的，可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發預售許可證。對擅自超過備案價格銷售的，采取暫停網上簽約等措施?！?/p>

　　細則有別 多地細則未提20%個稅

　　綜觀20多個地方細則，除了北京、上海、廣州、天津、重慶五個城市外，其他所有城市（包括深圳）均未提及20%個稅問題，后者因最有可能帶來商品房銷售短期大幅回落，進而撼動房價，被視為“國五條”最大殺手锏。

　　根據北京、上海、天津等地口徑，“對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。”這一表述在市場人士看來并未嚴于預期。另外，截至發稿時，北京、上海等地個稅征收辦法仍未采用新政。深圳等未提及20%個稅的城市，更一如既往地延用老的征收辦法（即按成交額的1%至2%征收）。

　　“也許各地還在等待國稅總局的指導意見出臺。接下來，各地如何執行個稅征收辦法以及二套房的信貸政策的調整，將是樓市新的看點。并有可能實質性影響地產股的走向?！毖ㄐ郾硎?。記者于兵兵

　　個稅 “20%個稅”槍聲未響滬仍按老政策征收

　　趕在3月的最后兩天，包括所有一線城市及直轄市在內的主要城市“國五條”細則陸續落地。記者昨日從上海、深圳等地房產中介及銀行處了解到，地方版細則落地后，由于各地稅務部門尚未接到具體征收辦法的通知，目前二手房交易個稅征收仍維持原狀。同時，二套房貸款的政策目前也沒有明顯變化。

　　昨日，北京市地稅局發布《關于個人轉讓住房所得征收個人所得稅問題的問答》，進一步對“賣房征收20%個稅”的細節做出解釋，其中規定，不能核實交易房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格1%計算。這亦是延續了以前的老辦法，且被業內視作“留下了政策口子”。

　　“20%個稅”尚未實施

　　在上海版“國五條”細則落地后，記者探訪了上海多個區房地產交易中心，但是得到的只是一個“意猶未盡”的模糊答案——“目前還是按照老政策收稅，新的通知還沒收到?！?/p>

　　昨天，上海靜安區、浦東新區的房地產交易中心稅務窗口工作人員告訴記者，關于個稅征收的新通知尚未到達，因此目前個稅仍按總價的1%-3%核定征收，至于新政何時開始執行、各類房源原值如何核定、裝修成本等如何認定，目前均不得而知。不過，上海市稅務部門已經明確的是，根據國家規定，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。這與北京細則保持一致。

　　北京鏈家地產市場部的張旭告訴記者，由于從3月31日至4月7日的8天時間里，北京暫停購房網簽，因此在北京細則落地后二手房交易立刻陷入停滯，“4月7日網簽恢復后如何繳納個稅還要看政策具體實施情況?！睆埿裾f。

　　而就昨日北京地稅局的《問答》來看，業內人士認為并沒有太多新動向，“關鍵還是要看具體執行力度?！睆埿癖硎?，“如果稅務部門僅是讓繳稅人自行申報原值而不進行核查，那繳稅人只要申報原值發票遺失或將原值隨意報高，就輕易可以逃稅?！?/p>

　　銀行變相減少貸款

　　北京、上海的房地產調控細則中均表示，二套房貸要適時調整首付比例和貸款利率，明確禁止銀行發放第三套及以上房貸，不過，昨日京滬兩地不少大商業銀行信貸部門的負責人均稱：“本來就已經對二套以上房貸停止發放”，新政細則落地后，房貸政策目前并無明顯變化。

　　不過，記者注意到，目前銀行的評估系統仍有一定滯后，如市價500萬元的房產在銀行進行房貸審批時，估價僅設為400萬元，按照貸款四成來算，客戶僅可貸款160萬元，這樣實際首付比例相當于提高到6.8成。

　　漢宇地產貸款部主任王若臻告訴記者，銀行評估價格低于實際成交價格并非出于新政后收緊貸款的目的。由于3月房屋價格上漲較快，而銀行評估系統的數據尚未及時調整，這才造成評估價格低于實際價格。而事實上，目前二手房市場為了避稅而做低房價已成普遍現象，購房者要避稅就只能少貸款。

　　“免稅房”頻頻跳價

　　記者從上海各大房產中介了解到，經過3月份二手房火爆成交，中介門店的房源與客戶都已經基本消化，從3月下旬開始，門店掛牌量較月初下降了六成左右，上海細則出臺后掛牌量并未受明顯影響。不過由于稅務部門明確“滿五唯一”房可免個稅，于是這類房源頓時成為香餑餑，房東屢屢跳價，20%個稅新政對他們更像是利好。

　　中原地產反映，細則出臺后，“滿五唯一”房源集體跳價，幅度在8%左右。細則落地前，中原地區“滿五唯一”房掛牌均價在24500元/平方米，現已漲至26800元/平方米左右。記者朱楠

　　房貸 多銀行房貸仍未及時調整從緊趨勢顯現

　　隨著各地“國五條”細則落地，銀行個人按揭貸款執行情況成為細則能否切實落地的重點之一。據本報記者了解，截至昨日多家銀行仍未來得及針對細則要求對房貸政策作出調整，不過部分地區從緊趨勢已有顯現。

　　記者昨日致電建行客服，該行客服對記者表示近期該行房貸政策未有調整，其中二套房貸首付仍為不低于六成，利率為基準的1.1倍。而“國五條”的一個重要方向即是要進一步提高二套房貸首付比例及利率。

　　周末公布細則的北京對首套房貸未有明確要求，但也要求進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。不過，未明確具體的提高比例，也沒有就二套房貸利率調整做明確要求。目前，北京第二套住房貸款首付款比例為六成，貸款利率要求為基準的1.1倍。

　　但截至目前北京房貸政策變動仍不明顯。一總部位于北京的股份制銀行人士對本報記者稱，其所在行目前房貸政策仍未有調整，且短期內來說，該行在北京仍將執行首套房貸可享8.5折的利率優惠。

　　與北京相似的是，上海房貸政策變化亦不明顯。浦發銀行人士昨日對本報記者表示，目前該行房貸政策沒有調整，但也強調該行沒有全行的統一政策，且已將具體調整權限下放給了給地分行，各地分行依據當地細則進行相應的調整。

　　光大上海分行目前政策也未有調整。但據記者了解，光大銀行上海分行近日已加快個人住房按揭貸款的審核辦理，因為不確定隨后個人住房貸款政策會有什么變化。

　　據記者了解，變化相對明顯的來自廣東部分銀行。據一大型國有銀行廣東分行人士對本報記者透露，目前該行對二套房貸執行的政策為首付七成，利率則為基準的1.4倍，甚至高于此前市場預期的1.3倍，據其稱，目前其所在行整體貸款利率在基準的1.2倍以上。

　　他稱，這一調整早于廣東“國五條”細則落地前，并將這一變化歸為政策要求，同時也是銀行市場化經營的結果。目前，廣東同行業房貸政策從緊已然成為趨勢。

　　除了響應政策號召，實際上銀行自身亦有提高房貸利率的訴求，由于利率市場化，銀行存款成本上升，銀行需要提高貸款利率以保持息差的穩定，而個人住房按揭貸款利率并不符合部分銀行的收益要求，比如民生銀行，該行近兩年已在逐步減少在該領域的貸款投入。

　　今年年初，平安銀行也宣布將個人住房按揭貸款審批權限上收至總行，并表示2013年該行信貸資源將向小微業務、無抵押貸款業務、汽融業務等戰略業務傾斜。記者周鵬峰 顏劍????

　　機構地產板塊????仍缺乏強勁反彈動力

　　在周末各地房地產調控實施細則相繼亮相后，地產板塊昨日逆勢走強，以整體上揚1.4%領漲兩市。多位機構人士認為，地方樓市調控細則符合預期，且在當前股價中得以反映，目前板塊估值接近歷史低點，短期市場表現為估值修復行情，但缺乏強勁反彈動力。

　　3月31是“國五條”地方細則出臺的截止日，京滬渝津等少數城市出臺配套政策，其中涵蓋了各地房價控制目標及限購、稅收、信貸、土地供應、保障房等多個方面。

　　銀河證券報告稱，各地樓市調控配套細則略顯溫和，對樓市需求的釋放雖為負面，但影響程度可能低于之前預期；股價基本上已經跌至下跌極限空間，在股價已經反映或者大部分反映樓市調控政策后，再加上各地的樓市調控配套細則低于預期，地產股股價將得到修正。目前房地產板塊的股價基本接近歷史的估值低點，提升了板塊的投資價值。

　　東興證券分析師鄭閔鋼也認為，地方實施細則基本都是以貫徹國務院相關政策的內容為基調。其中，部分城市出臺的新建商品住房價格控制目標與此前相比呈現不同的特點，此前多與GDP增長掛鉤，今年全部與收入增長掛鉤，2013 年房價總體仍看漲。因此，主要城市的調控細則落地有利于房地產股的反彈，但短期上升缺乏強勁動力，主要表現為一個反彈修復行情。

　　昨日，地產股盤面變化同樣印證了機構觀點。早盤地產股出現一波快速拉升。珠江實業、中航地產、京投銀泰等多只個股沖擊漲停，地產指數盤中一度漲逾3%，但板塊后續欲振乏力，臨近午盤整體震蕩回落。截至收盤，地產指數雖逆勢收陽，但K線收出一根上影線，多只個股打開漲停，金地集團僅微漲0.46%，保利地產、萬科A漲幅回落均未超過3%。

　　廣發證券資管人士稱，雖然地產股短線回暖，但未來反彈空間受限。月初政策發布致多個城市樓市交易激增，考慮到政策已經明確，市場將陷入觀望，預計二季度交易量明顯萎縮。此外，三月百城住宅均價漲幅繼續擴大，或刺激房產稅擴大試點等更為嚴厲的調控政策加速出臺，基本面及政策面均不支持地產板塊短線反轉。記者王曉宇????

　　基金短期觀望????中長期看好龍頭房企

　　地方版“國五條”細則近期相繼出臺。政策“靴子”落地并未改變基金對地產板塊短期觀望情緒。同時，基金經理預期調控將進一步提升行業集中度，中長期來看，龍頭企業依然是其投資關注的重點對象。

　　樓市進觀望期

　　新華基金認為，各地房地產細則大量出臺，預計房地產銷售市場進入觀望期，一二手房交易量會清淡，但從年內來看，僅政策本身難以使一線城市價格實質性回落，中長期（一年以上）對價格的影響，要看政策執行力是否比之前明顯嚴格。行業自身運行規律，尤其是剛需力量能否持續，是影響價格更大的因素，需要持續觀察。

　　南方基金首席策略分析師楊德龍表示，各地房地產調控“國五條”細則出臺。一是對之前政策漏洞進行了一些修復；二是明確如何執行20%所得稅。整體來看，對房地產的打擊沒有市場預期那么大。短期內對地產股影響較大，可能還會對地產產業鏈上的工程機械、鋼鐵、水泥、裝飾，甚至家電等板塊造成沖擊。而下一步投資機會，要看地產行業的成交情況。若成交依然較好，則有一定的投資價值。

　　金元惠理投資總監潘江也表示，從近期出臺的地方細則來看，內容多為對“國五條”的重申，沒有太多更為嚴厲的措辭和更加實質性的措施，留下了一定的回旋空間。因此，對于近期的調控，潘江表示不必過于擔憂，靜待后市走向。

　　看好一線地產

　　盡管觀望情緒仍存，但基金經理預期，調控政策中長期將進一步提高房產行業集中度，對于一二線龍頭企業的投資價值仍表示關注。

　　中歐中小盤基金經理王海對地產投資相對樂觀。他認為盈利趨勢要比政策更加重要：“如果算全口徑（包含保障房、工業廠房、農村自建房等），2012年國內房地產銷售額超過10萬億，占GDP比重超過20%?！?/p>

　　“房地產在整個國民經濟中的作用沒有第二個行業能替代，因此，從我國經濟平穩健康發展的大趨勢要求出發，房地產業的政策方向只能是往差別化、市場化、制度化發展?！蓖鹾１硎荆浴罢斜Ｈf金”等為代表的一二線龍頭地產公司將在行業集中度提升的趨勢中受益，它們的業績在未來幾年將持續快速增長。

　　新華基金表示，至少今年的房地產上市公司盈利增速有保證，尤其是一線地產龍頭，現在已經不必擔心新政執行后，會對房地產行業基本面產生致命影響，市場短期（1-3個月）觀望會影響交易量，但不會導致房地產股票繼續較大下跌，二季度有相對收益的概率較高。記者丁寧