多部委擬聯手對房產商實施名單式管理 嚴控開發貸

　　國土資源部和銀監會關于閑置土地的排查工作，已引發市場對于房地產調控進一步收緊的猜測。

　　據媒體報道，國土資源部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統計表交予銀監會，銀監會將根據這份“黑名單”做一次全面的風險排查工作。

　　不過，上述消息尚未得到有關方面的正式確認。8月4日，接受本報記者采訪的多位商業銀行人士均表示，目前尚未收到銀監會上述“黑名單”。

　　事實上，銀監會對閑置土地的開發商從嚴調控已不是新聞。早在4月份，銀監會就要求“對存在土地閑置超一年以上的，商業銀行一律不得發放新開發項目貸款”。

　　不過，一位銀行業人士透露，實際操作當中仍有相當多的銀行“頂風作案”，某國有大行就曾因違規對閑置土地的開發商發放新項目貸款，遭到監管層的警告。

　　國土資源部聯手銀監會排查閑置土地的消息釋放出一個明確信號：4月份房地產調控新政出臺后，包括國土資源部、住房建設部、銀監會在內的多部委，正醞釀并推出聯動措施，有效調控房地產領域風險，其中，最引人注意的措施便是“名單式”管理。

　　“名單式”重拳

　　本報記者獲悉，目前銀監會已收到來自住房建設部的資質好的開發商名單，并轉發給各家商業銀行；此外，正爭取掌握受過處罰的開發商名單。

　　一位接近銀監會的人士也透露，此前國土資源部已開展了為期5個月的集中整治，銀監會就要求商業銀行密切配合，對閑置土地進行排查。

　　“總之，監管層的精神不變，即按照國發10號文精神，房貸政策不放松，確保政策的延續性。”上述人士分析。

　　對開發商企業實行“名單式”管理，并非首提。

　　早在2010年1月，銀監會就明確提出，對經銀行調查發現和(或)經國土資源部門、建設主管部門查實存在囤地捂房行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放新增貸款。

　　2010年4月，“國十條”等房地產調控政策出爐后，上述接近銀監會人士透露，銀監會主席劉明康隨后明確要求，商業銀行須重視開發企業資質、業績和信用度，在全行實行開發商企業名單式管理。

　　同時，銀監會針對閑置土地行為的開發商，提出了嚴厲的信貸管控要求。主要包括，對存在土地閑置超一年以上的，商業銀行一律不得發放新開發項目貸款；對土地閑置超兩年和有炒地行為的，商業銀行對已有發放的貸款應當調減并采取保全，并在全行上下在客戶名單中作出反映；提高押品標準，一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發放開發貸款。

　　“按銀監會此前的要求，無論被閑置原因在政府還是企業，只要被認定為閑置一年或兩年以上，銀行就必須對其已發放貸款進行處理，同時暫停新貸款。”上述股份制房地產信貸部人士分析。

　　不過，由于此前監管層并未明確列出 “黑名單”，各家銀行實際執行各有不一。

　　此前，一位總部在上海的股份制銀行人士就向本報記者表示，“作為金融機構，發放貸款時更注重企業的經營狀況、還款來源、歷史信譽等問題，至于囤地、捂盤惜售那是監管層關注的重點。”

　　等待三個月后，來自住房建設部和國土資源部的“黑名單”可能近期出爐，也為商業銀行實際信貸操作提供了依據。

　　此次被曝光的1457宗閑置土地之中，北京、廣州、海南、江蘇等地成為重災區。僅北京就有160宗土地被閑置，涉及的開發商不乏泛海建設、華潤置地、新世界等知名地產企業。

　　聯手挺進開發貸盲區

　　實際上，對房地產企業實行名單式管理已經成為商業銀行通用的信貸管理手段。

　　此前，建行行長張建國曾表示，該行近幾年房地產開發貸款領域的平均新增余額都在300億元左右，建行的房地產開發貸款客戶從高峰時期的6000多家，逐步降至了去年年底的3000多家，正日益向有一定品牌和規模，經營規范的優質地產商集中。

　　8月4日，光大銀行北京路演現場，該行人士表示，目前該行房地產貸款已經全部集中到總行審批，進行限額和名單式管理，封閉運行。

　　一系列針對房地產企業囤地行為的調控政策，落點是對房地產融資渠道進行全面管控。

　　2009年下半年以來，房地產企業上市融資或再融資之路已被堵死，但房地產開發貸盡管三令五申，并未得到有效遏制。

　　央行數據顯示，2010年一季度，我國主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產人民幣貸款新增8457億元，季末余額同比增長44.3%，比上年末高6.2個百分點。其中，房地產開發貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%，比上年末上升0.5個百分點。

　　嚴控開發貸，成為房地產調控的盲區。

　　“對于國土資源部來說，要打擊囤地行為，下一步需要跟銀監系統多加合作，嚴控房地產貸款。”一位房地產行業人士分析，“思路由收緊開發商資本市場融資到銀行貸款，全面鋪開。”

　　對于銀監會來說，除了與其他部委通力合作外，手中還有一把利器——關于貸款用途監管的“三個辦法一個指引”(《流動資金貸款管理暫行辦法》、《個人貸款管理暫行辦法》、《固定資產貸款管理暫行辦法》和《項目融資業務指引》)。

　　多位商業銀行人士表示，二季度以來，無論是宏觀層面還是技術層面，房地產貸款都受到了很大限制，開發貸發放額度和申貸條件趨嚴。貸款用途方面，按“三個辦法一個指引”要求，“實貸實付，對開發貸資金挪用、拿地卡得很死。”